상가임대차보호법 임차인 보호법 계약갱신요구권 10년 환산보증금 5%

 

상가임대차보호법 임차인 보호법 계약갱신요구권 10년 환산보증금 5%은 어떤지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 상가임대차보호법의 적용범위

사무실 임차 및 상가 임차 환산보증금이 적용범위내인 경우 적용됩니다. ​

 

사무실 임차 및 상가 임차 환산보증금이란,

보증금 + (월차임 x 100) ​

 

[계산방법 예]

사무실 임차 및 상가 임차 보증금 3억에 월차임 300만원인 경우

300,000,000 + (3,000,000 x 100) = 600,000,000원

: 환산보증금은 6억원입니다. ​

 

지역별 사무실 임차 또는 상가 임차 적용범위는 아래와 같습니다.

 

 

 

《 부동산관련 기관 바로가기 》

국토교통부	부동산거래전자계약시스템	법원등기정보광장
실거래가공개	뉴홈	렌트홈(민간임대주택)
마이홈	공시가격알리미	한국부동산원

 

 

 

 

 

​

 

​2. 계약갱신요구권

 

상가임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

(1) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

(2) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.[2018년 10월 16일 개정] ​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

위의 조항 내용에서 알수 있듯이, 2018년 10월 17일 기준 신규계약 또는 갱신계약 부터는 계약갱신요구권 10년이 적용됩니다. 이전에는 5년 이었습니다. ​

 

다만,

_ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체

_ 임대인 동의없이 전대한 경우

_ 임대차계약 체결당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등 정당한 사유가 있는 경우는 거절할 수 있다. ​

 

2018년 10월 17일에 개정된 상가임대차보호법 개정안의 핵심내용은 크게 다섯가지이다.

 

△임차인의 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장

△ 권리금 회수 보호 기간을 3개월에서 6개월로 연장

△ 권리금 보호 대상에 전통시장 상인들도 포함

△ 상가임대차분쟁조정위원회를 신설

△ 5년 이상 동일 임차인에게 점포를 임대해 줄 경우 6년째 계약분부터 매년 임대사업으로 인한 소득 발생분의 소득세와 법인세를 5% 감면 등이다. ​

 

이중 가장 중요한 개정안의 내용은 법적으로 10년간 한 자리에서 장사를 할 수 있는 기회가 열렸다는 것이다. 계약을 최장 10년까지 보장받을 수 있는 이른바 임차인의 ‘계약갱신요구권’이 5년에서 10년으로 늘어났다. ​

 

따라서 임대인은 10년 동안 ‘정당한 사유’ 없이 임차인의 ‘계약 갱신’ 요구를 거절할 수 없다. ​ ​

 

 

3. 상가 권리금 회수기회 보호

 

상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호)

(1) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 상가 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.

(3) 임대인이 해당 사항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 상가 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ​

 

즉, 사무실 임차 또는 상가 임차 임차인이 만료 6개월전부터 권리금 회수활동을 할수 있도록 하는 보호규정이다.

 

 

 

4. 월세 인상률

상가임대차보호법 제11조(차임 증감청구권)

(1) 임차인 보호법에서 상가 임대료 인상, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세,공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

(2) 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ​

 

즉,

_ 상가 임대료 인상률은 5%로 제한

_ 1년 이내 재인상 안됨 ​ ​

 

 

 

5. 대항력

상가임대차보호법 제4조(확정일자 부여)

(1) 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

(2) 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다.

​ 즉,

_ 관할세무서에는 확정일자 받기

_ 임대차계약 체결하려는 자는 정보제공 요청가능 ​

 

임차인이 대항력을 얻기위해서

'건물의 인도 + 사업자등록' 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력발생

 

 

 

6. 임대차기간

 

상가임대차보호법 제9조(임대차기간)

(1) 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 월세 계약 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ​

 

지금까지 상가임대차보호법 임차인 보호법 계약갱신요구권 10년 환산보증금 5%에 대해서 알아보았습니다. 내용을 잘 숙지하셔서 임차인으로서나 임대인으로서 권리와 의무에 대해 무리없이 대처하시길 바랍니다.

 

 

 

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